21世纪经济报道记者 张敏“销售（人员）不够用了。”北京顺义区某新房项目销售负责人对21世纪经济报道说红启网，“以前每个销售只带一组客户，有时候两个销售带一组；周末来看房的人太多，一个销售要带两组客户。”
8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》指出，京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。新政还在全市范围内优化公积金政策。
这是时隔10个月后，北京再度对楼市政策进行大幅优化。
此前，北京楼市正值传统淡季，市场热度相对不高。新政出台后的首个周末，市场活跃度便明显提升，部分位于五环外的新房项目，咨询量和到访量都大幅增加。
在二手房市场，多位房产经纪人向21世纪经济报道表示，买卖双方的咨询量都在增加，一些业主希望趁此机会将挂牌已久的房子卖掉。
上个周末，北京的不少新房项目都发布了“成交喜报”，一些二手房经纪人也声称交易量在增加。但由于网签数据相对滞后，目前尚不清楚政策的实际影响有多大。
一个事实是，这一罕见地出台于年中淡季的新政，正在平静的北京楼市掀起波澜。
开发商加班做方案
“本来已经下班了，结果被叫回来加班做方案。”某央企开发商内部人士说。
8月8日的楼市新政，于19点左右推出。当时正值下班时间，该人士已经离开公司，但很快又被叫回来，配合项目做营销方案。
该人士表示，今年上半年，北京就有松绑五环外限购的传言，但由于迟迟不见政策落地，不少从业者认为只是传言而已，至少短期内不会推出。
“北京的重磅楼市政策，很少在7、8月份的淡季出台。”他表示，近几年的重磅楼市政策，大多在“小阳春”（3月到5月）期间、国庆长假前夕、春节前后等时间点出台。年中的7月和8月，通常既是市场淡季，也是政策淡季。
但从近期的市场变化来看，楼市政策的加码又有其必要性。
北京市住建委的数据显示，今年7月，北京二手房住宅网签12784套，剔除受春节假期因素影响的1月和2月，为年内新低，环比下降15.6%，同比下降17.9%。同期，北京新房成交量同样创近几个月的新低。
进入8月，二手房交易量继续下滑。有业内人士担心，从上旬的交易数据来看红启网，全月二手房成交量有跌破1万套的可能。
楼市新政出台当晚，不少房地产营销人士加班做方案。一些新房项目延长了开放时间，直到深夜，“虽然政策是第二天开始执行，但我们给客户发了消息后，有客户说晚上就能来看看。”
部分大型销售代理公司也借政策热度进行推销。8日晚间，不少销售代理人员以“五环外解除限购”为噱头，向客户推送长安街沿线、园博园、副中心等重点板块的新房项目。这些项目均位于五环外。
在二手房市场，经纪人也借机向客户发送消息，提示市场预期即将好转。但常营区域某链家门店的经纪人向21世纪经济报道表示，相比买家，业主对新政的兴趣更大。有业主咨询，新政后房子会不会更好卖。
他还表示，周末两天，其所在区域的二手房挂牌量有明显增加。
低总价房源受青睐
根据中指研究院监测，今年1-7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%。因此，新政对新房市场的利好显而易见。
记者了解到，在海淀、通州、石景山、顺义等区，均有项目在周末迎来看房高峰。前述顺义区新房项目销售负责人表示，周六晚上一直忙到10点多还有客户，周日没有忙到那么晚，但相比此前的周末，项目接待的人数还是增加了不少。
他还表示，“大部分是已经登记的老客户，也有少数新客户主动预约过来看房。”
该项目主打刚需和刚改，最小户型面积不到80平方米。按照最新的政策，满足条件的购房者只需付出不到40万首付款即可“上车”。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道表示，新政出台后，换房者无需卖掉现有的房屋，就能以有限的预算购买五环外的房子。因此，低总价、低首付的房源明显更受青睐。如果有地铁、学区等优势，房子的吸引力会更大。
她指出，从合硕代理的项目来看，周末到访量普遍增加，与此前的周末相比，增幅从30%、40%到200%不等。
一些区域的二手房热度也明显高涨。综合多位经纪人提供的信息，海淀区西二旗、朝阳区北苑为上周末的热点带看区域。
值得注意的是，从新政出台的当晚开始，就有部分二手房业主提价。周末两天，对二手房进行提价的业主数量也略高于以往的周末。但经纪人普遍表示，业主的提价幅度很小，大多是觉得之前降太多了。且从整体市场来看，这种情况仍属于少数。
虽然新政主要利好五环外房源，但部分五环内的项目也因此受益。
北京南四环外某新房项目销售负责人向21世纪经济报道表示，上周末，有两个观望已久的老客户选择认购。他认为，这可能是由于预期变化所致。
政策效果需要时间显现
根据北京市住建委的数据，新政后的首个周末（8月9日-8月10日），北京新建商品住宅分别网签83、92套，二手住宅分别网签178、116套。但由于网签数据存在滞后性，分析人士指出，新政能带动了多少成交量，仍需进一步观察。
上个周末，北京的不少新房项目都发布了“成交喜报”，一些二手房经纪人也声称交易量在增加。但其真实性尚难得到验证。
郭毅判断，从上周末的认购情况来看，很多新房项目成交量比以往的周末提升20%~30%。
她指出，对于政策效果的评判，需要拉长周期。“周末成交的客户，大部分是以前看过房子，但由于各种原因比较犹豫。新政的出台坚定了他们的购买信心，从复访转为认购。”
相比之下，新增的到访客户不会那么快做出决定，他们需要更长的决策周期。
中原地产首席分析师张大伟也提醒，新政在短期内激活了部分市场，但目前仍有不少区域和项目受影响较小，未出现明显升温。同时，当前北京市场以改善性需求为主，购房者大多需要换房，买和卖都需要时间。因此，政策传导需要一定的周期。
不过，短期来看，新政对于市场的提振仍有着积极作用。
张大伟指出，按照往年的惯例，下半年的楼市政策经常在9月份出台，而今年在市场惯性下调的情况下，提前出台政策，对市场信心有明显提升。在前几周成交量下跌的情况下，未来成交量有望回升，并有助于市场见底企稳。
他还表示，北京的楼市政策仍保持着渐进式调整的节奏。本次调整被视为“阶段性政策”，后续视市场回温情况，仍有进一步优化的空间。
总体而言，他认为，北京此次政策调整以 “去库存、稳预期” 为目标，短期内有效稳定市场，但长期仍需依赖经济基本面的改善和居民收入预期的修复。对于购房者，需关注政策窗口期下的结构性机会，同时警惕非核心区域的价格波动风险。
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