优配库实探“沪六条”首周上海楼市：优质新盘关注度升温二手房成交“淡季不淡”

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证券时报记者陈雨康

上海市住房城乡建设管理委等六部门8月25日印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称“沪六条”），明确了调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等6项举措。

“沪六条”落地一周之际，证券时报记者实地走访上海楼市发现，购房者的关注热情与置业意向显著升温，部分新房项目的咨询量与签约量同步走高，有优质楼盘释放出即将售罄信号。二手房市场方面，在挂牌房源扩容的同时，咨询量与带看量均大幅攀升，8月30日上海二手房单日网签量创下近3个月以来的峰值。

业内专家表示，随着传统“金九银十”旺季到来，市场活跃度有望进一步提振，并带来“量提振、价更稳”的市场行情。

新房市场聚拢新人气

8月26日起正式施行的“沪六条”满一周之际，记者来到上海闵行某新房售楼处看到，楼盘沙盘前聚拢着几拨看房的客户。尽管大厅内整体人流量不算密集，但客户一拨接一拨地进来，沙盘前始终有人驻足，样板间内则大多是以家庭为单位的看房客。

“新政刚刚公布的时候，我们就预料到项目会有一拨访客高峰，整个团队在周末全员到齐。工作日每天能有超50组客户来访，周末看房量至少翻了一倍。”该项目销售经理李思对记者表示，“沪六条”取消了外环外购房套数限制，激活了一部分潜在需求。此前项目二开、三开的认购率皆不及预期，预计未来将加速去化。

在上海外环外的一处新房售楼处，记者看到优配库，尽管临近傍晚，洽谈区仍坐着几组客户，讨论着购房细节。沙盘前，置业顾问正在为几组客户讲解，同时不断有新的看房客踏入大厅。据了解，该项目坐拥总价低、靠近优质小学、大型商业体丰富等优势，拥有“区域楼王”之称，项目去化率接近90%。

该项目的置业顾问王璐璐对记者表示，楼盘销售已近尾声，最近样板房也有客户垂询。“尤其是最近楼市新政出台后，公积金可以用作首付款，不少刚需客群加速入市，我们这个项目也成了‘香饽饽’。几乎每个到访的客户离开时，我们都会强调一遍‘现房很少’‘尽快决策’。”

据易居研究院统计，“沪六条”后首个周末，上海重点项目来访量相比新政前增速超40%，重点项目认购量增速超120%；部分项目单日成交套数超过10套；部分项目交易量翻倍。至少有两个项目开盘售罄，且单个项目交易套数均超160套。

二手房成交量显著攀升

从二手房网签数据来看，8月26日起正式施行的“沪六条”政策效果立竿见影。

上海房管局数据显示，8月30日上海二手房单日网签1103套，创近3个月新高；8月二手房成交超1.99万套，同比增长约12%，环比增长3.44%。

对此，业内人士表示，即便处于传统淡季，8月上海二手房成交量仍达成环比、同比双增长，且扭转了此前数月下跌的局面，这背后新政的助力功不可没。看房量与咨询量的攀升，说明政策有效增强了市场参与者的信心。

上海周康地区资深中介唐经理告诉记者，“沪六条”落地的首个周末，门店的咨询量和带看量增长五成左右，周末两天人均带看超10组。由于二手房挂牌量充裕，买房客议价空间尚且宽松，带看量激增的同时，成交依然较为滞后。

“新政后，刚需客户更加积极，尤其是预算300万元左右的家庭，外环外小户型受到青睐。但改善型客户更谨慎，倾向于多比较。比如有位客户看了3套房子，但还在等利率进一步下调。”唐经理说。

易居研究院监测数据显示，外环外二手房市场表现积极活跃，二手房咨询量上涨约20%，部分门店带看量增长40%，部分业主提价3%—5%以顺应市场变化。

“金九银十”旺季可期

除了调减住房限购、优化住房公积金等举措外，本次“沪六条”的一大亮点在于，优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。

中国人民银行上海总部8月25日发布公告称，对上海市商业性个人住房贷款利率定价机制进行调整。在利率定价机制安排方面，上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房。

同策研究院提供的数据显示，根据调研，刚需项目95%以上都需要银行按揭贷款，多套房产家庭中的高端项目对于银行按揭贷款利率的依赖度也超过50%——这意味着，取消首套房和二套房的利率差异，能改善群体和资产配置需求人群的还贷压力，在一定程度上促进改善需求的释放。

据易居研究院统计，目前上海商业性房贷首套、二套最低利率分别为3.05%、3.09%。此次调整显著降低了改善型住房需求的房贷成本。以100万元贷款本金为例，每月按揭贷款成本可减少200多元，30年累计可达8万元左右。

易居研究院副院长严跃进在接受记者采访时表示，针对部分二套房贷利率偏高的客户，政策进一步下调了部分基点，有效降低了这些客户的还贷成本。此举不仅减轻了购房者的经济负担，还减少了银行的提前还款现象，间接提升了居民的消费能力。鉴于房产政策已基本调整到位，短期内预计此类政策不会有大幅变动。后续存量房贷利率是否会下调，要视整体经济环境及市场情况而定，包括贷款市场报价利率（LPR）走势。

展望后市，中指研究院分析师王建梓对记者表示，8月上海楼盘带看量、咨询量较新政前有所回升，但市场分化现象延续。市场已进入“金九银十”传统营销旺季，预计房企在核心城市将加快推盘节奏，市场活跃度有望迎来阶段性回升。

严跃进表示，随着交易行情的提振，开发商和房东的信心明显增加，价格层面更趋坚挺。结合到来的传统“金九银十”阶段优配库，市场活跃度预计将进一步激发，并带来“量提振、价更稳”的市场行情。

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